Val Rosay

Valérie MARTOS LIBON, Manager de projets
Jean-François GABRIEL, Responsable Promotion Immobilière
Thomas MARGERIT, Responsable Maîtrise d’ouvrage (excusé)

• Un projet 100% social et abordable
• Un site exceptionnel, le parc de Val Rosay
• Deux bâtiments distincts :
  • Bâtiment A : 20 logements en accession abordable en Bail Réel Solidaire
  • Bâtiment B : 24 logements locatifs sociaux
• Le relogement s’est fait en deux ans, avec un accompagnement par SOLIHA auprès des ménages
• La surface de plancher a été doublée, portée à 3 000 m² SDP
• Le surcoût des travaux est estimé à plus de 25% par rapport à une opération neuve
• Le montage juridique a fait l’objet d’un accompagnement par un notaire car il a été un sujet particulier sur l’opération, qui comprend une partie « réhabilitation » et une partie « neuve » : la VEFA (vente en état futur d’achèvement) [1] n’a pas été possible sur toute l’opération. Une partie a été faite en VIR (vente d’immeuble à rénover) [2]
• La création de coursives extérieures était une volonté, pour permettre d’avoir 100% de logements traversants. Aux coursives (nord-est) se sont ajoutés des balcons sur la façade opposée (sud-ouest)
• Le problème de l’acoustique a été travaillé avec l’architecte. La mise en œuvre d’une chape et d’un faux-plafond avec laine minérale a permis de traiter ce point
• Une démarche réemploi a été mise en œuvre sur l’opération avec l’intervention de Bobi Réemploi. Bobi a fourni un diagnostic qui a permis de sauvegarder des fenêtres PVC, des tableaux électriques et d’autres matériaux sur des opérations tierces. L’intégration de matériaux de réemploi au projet et prévue, par la réalisation de gabions à partir de tuiles.
• Mauvaise caractéristiques géotechniques du sol : des micropieux ont été nécessaires, ce qui induit un coût élevé par conséquent

Marine Morain, architecte+ingénieure , gérante

• Une équipe constituée de :
  • COGECI, BE structure, choisi pour son expertise sur l’intervention sur l’existant, et sur les structures mixtes bois-béton
  • EPCO, BE fluides, pour son expertise sur le volet environnemental / thermique
  • Champs Libre, paysagiste, pour la réalisation d’un travail sur la biodiversité
• Sur le volet réemploi : sujet également de la réutilisation de parquet dans les aménagements intérieurs : du parquet qui devient meuble, banc.
• Espace Boisé Classé (EBC) : voir sur la plan de masse. L’état initial ne respecte pas le PLU : le parking existant déborde dans l’emprise de l’EBC. Il a été important de réaliser un diagnostic phytosanitaire pour noter les arbres en mauvais état, avant intervention, pour justifier en cas de perte pendant le chantier
• Pour des raisons de résistance sismique, les reports de charges ont été prévu de part et d’autre du bâti existant (voir synthèse présentation Toitures Montiliennes)
• La faible épaisseur du bâtiment existant a permis la réalisation de logements traversants
• Démarche adminima :
  • Ne pas démolir : près de 2000 t de béton conservées soit une économie de 240 t de CO2 sur 50 ans
  • Ne pas imperméabiliser : doublement de la surface par surélévation principalement et extension limitées / réduction des surfaces libres imperméabilisées de 50 %, soit aucune imperméabilisation supplémentaire. Le parking extérieur existant a été enlevé, ce qui compense les emprises des extensions.
  • Ne pas épuiser la ressource : construire en bois, filière locale (région). La construction bois est pertinente en surélévation (minimise les charges), mais elle l’est moins en extension (problématiques sismiques, acoustiques, etc.)
• Aucun recours n’a été déposé contre le permis de construire, malgré la densification proposée par le projet
• Façades : les éléments rapportés sont en bois ou en terre cuite, d’aspect foncé, ce qui permet de contraster avec les teintes claires du bâtiment existant conservé
• La majorité du bâtiment existant a été réhabilité selon les normes d’accessibilité PMR (personnes à mobilité réduite), de manière volontaire, puisque la réglementation PMR ne s’applique pas sur l’existant
• Pour le confort d’été : les balcons profonds des façades orientées sud-ouest permettent de faire casquette, tandis que la structure légère en bois comprend des brise-soleil
• Concernant la qualité de l’air intérieur (QAI) : celle-ci est favorisée pour une ventilation naturelle permise par les logements traversants
• La création de la coursive extérieure a permis de requalifier les espaces intérieurs correspondant aux circulations horizontales et verticales : dans l’emprise des anciens escaliers, sont créés un dégagement desservant 2 logements et les gaines techniques palières sont intégrées

David Dumont, ingénieur thermique et fluides (Excusé le jour de la visite, présentation faite par Marine Morain, Adminima)

• Composition thermique des parois verticales :
  • Murs extérieurs : enduit ou bardage + isolant 16cm laine de roche (ITE) sur murs béton (existant) ou parpaing (extension) + doublage (U paroi = 0,16 W/m².K)
  • Murs extérieurs ossature bois : enduit ou bardage + ITE 6cm en laine de roche + isolant laine de verre entre montant 14,5cm + doublage (U paroi = 0,14 W/m².K). L’utilisation d’isolants biosourcés sur bois ne fait l’objet d’un avis technique que pour le R+1 maximum
  • Menuiseries : double vitrage 4/16/4, argon (Ug=1,1 W/m².K)
• Composition thermique des parois horizontales :
  • Toitures - rampants : épaisseur d’isolant 24 cm laine de verre entre pannes + 6cm sous pannes (U paroi =0,11 W/m².K)
  • Toiture terrasse : Isolant polyuréthane 14cm (U paroi = 0,15 W/m².K)
  • Planchers bas - extensions : Isolant polyuréthane 12cm (U paroi = 0,11 W/m².K)
  • Plancher bas – existant bâtiment A : Flocage dalle R+1 ép.10cm (U paroi = 0,36 W/m².K) : limité par la hauteur disponible
  • Vide sanitaire bâtiment B non isolé : difficulté accès et hauteur variable (moins de 60 cm par endroits)
• Le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire (ECS) sont au gaz :
  • chaudière individuelle pour la bâtiment A en accession
  • 3 chaudières gaz collectives 45kW avec ballon de stockage 1000 L pour le bâtiment B en locatif
• Ventilation : VMC collective Hygro B pour les deux bâtiments (inversée pour le bâtiment A en accession, car possibilité d’intégrer les équipements de VMC dans les locaux techniques prévus au RDC)

Pierre Defosse, gérant

• La préfabrication permet d’avoir deux fois plus de personnes qui travailles en atelier que sur le chantier.
• L’existant n’a pas été soumis à l’Eurocode 8 (sismique) lorsqu’il a été construit. Structure en forme de pieuvre : une structure extérieure a permis de poser la structure bois de la surélévation. « On met du neuf sur du vieux »
• Il faut sa voir utiliser le bon matériau au bon endroit et faire avec une mixité de matériaux. Par exemple : les assemblages bois-bois n’existent pas aux Eurocodes.
• La tolérance du bois est fine, d’où l’importance d’un relevé précis de l’existant et des maçonneries. Ici, le travail a bien été car il n’y a rien eu à recouper sur site, ce qui est rare.
• Un système de caisson de toiture préfabriqué permet de s’adapter à un site contraint, afin de ne pas avoir d’éléments trop importants à transporter et amener sur le chantier
• Les bois mis en œuvre sont issus de filières locales (il n’y a pas de CLT, qui provient généralement de plus loin). L’ensemble des bois sont français :
  • Epicéa du Vercors (bois d’ossatures)
  • Douglas de la vallée de l’Azergues et lamellé collé de Corrèze
• Pour les poteaux en douglas, l’utilisation de bois de classe 3 a permis de ne pas avoir à les traiter, car les bois choisis n’ont pas de aubier, les bois sont de bonne qualité
• Pour la préfabrication de la charpente bois il faut inverser son mode de conception, bien traiter en amont, prééquiper en atelier les modules avec les réseaux et traiter le sujet de l’étanchéité à l’air